存量按揭利率怎么調(diào)？

激石Pepperstone(http://1adez.com/)報(bào)道：

8月1日中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議提到[1]“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

央行再度定調(diào)按揭利率下調(diào)。我們認(rèn)為本次央行工作會(huì)議中的表述是對(duì)存量按揭利率調(diào)整的政策導(dǎo)向的再度確認(rèn)。此前7月14日央行提到對(duì)于居民按揭貸款可“按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”，根據(jù)我們的理解，“自主協(xié)商變更合同約定”意味著允許存量利率的加點(diǎn)通過(guò)銀行與借款人的協(xié)商進(jìn)行調(diào)整，“以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”意味著允許按照較低的新發(fā)放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)（參見(jiàn)《存量按揭利率調(diào)整探討[2]》）。

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存量按揭利率怎么調(diào)？盡管具體方案仍有不確定性，但我們根據(jù)央行的表述預(yù)計(jì)可能有以下特點(diǎn)：1）針對(duì)性下調(diào)存量按揭利率“加點(diǎn)”而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào)；2）“市場(chǎng)化原則”意味著各城市下調(diào)幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化形成的新發(fā)放利率為基準(zhǔn)，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同，對(duì)于新發(fā)放利率加點(diǎn)下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對(duì)較少；3）“以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”意味著跨行轉(zhuǎn)按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過(guò)程可能較為謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)銀行間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

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符合政治局會(huì)議導(dǎo)向。7月24日政治局會(huì)議提到“通過(guò)增加居民收入擴(kuò)大消費(fèi)”，存量按揭利率下調(diào)降低購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)、增加消費(fèi)意愿，符合政策導(dǎo)向。當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%左右，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，我們估算可降低借款人月供約400元（約7%）；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會(huì)消費(fèi)品零售額的0.7%；節(jié)約社會(huì)利息支出相當(dāng)于LPR降息1.4次（14bp）。

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對(duì)銀行的影響測(cè)算。考慮到下調(diào)比例的不確定性，我們進(jìn)行三種情景假設(shè)分析：1）假設(shè)30%存量按揭利率下調(diào)70bp，我們估算對(duì)銀行2023年凈息差/營(yíng)業(yè)收入/凈利潤(rùn)影響分別為-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假設(shè)50%存量按揭利率下調(diào)70bp，我們估算對(duì)銀行2023年凈息差/營(yíng)業(yè)收入/凈利潤(rùn)影響分別為-5bp/-2%/-4%（年化）；3）假設(shè)100%存量按揭貸款的利率下調(diào)70bp，我們估算對(duì)銀行2023年凈息差/營(yíng)業(yè)收入/凈利潤(rùn)影響分別為-9bp/-4%/-9%（年化）。2022年全行業(yè)/國(guó)有大行/股份行/區(qū)域行按揭貸款占比分別為21%/28%/17%/13%，存量按揭下調(diào)對(duì)按揭敞口比例較高的國(guó)有大行影響更大，對(duì)區(qū)域行影響較小?？紤]到調(diào)整過(guò)程可能需要一定時(shí)間逐步落地，對(duì)銀行收入的影響可能較為平緩。

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提前還貸也有望減少。我們?cè)诮衲?月的報(bào)告《按揭提前還貸影響幾何？[3]》中判斷本次提前還貸是居民收入預(yù)期低迷以及投資回報(bào)率下降導(dǎo)致的去杠桿行為。按揭利率下調(diào)后，存量利率與金融產(chǎn)品收益率利差收窄，使用經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行置換的套利空間也得到壓縮，我們認(rèn)為居民提前還貸有望減少。從會(huì)計(jì)角度看，居民提前還貸同時(shí)減少貸款和存款，降低銀行貸款利息收入同時(shí)存款利息支出減少。我們假設(shè)存量按揭貸款利率與存款的利差為2.5ppt，分三種情形估算提前還貸減少對(duì)銀行收入的正貢獻(xiàn)：1）假設(shè)按揭早償率降低1ppt，對(duì)銀行凈息差/營(yíng)業(yè)收入/凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)分別為+0.3bp/+0.1%/+0.3%（年化）；2）假設(shè)按揭早償率降低3ppt，估算對(duì)銀行凈息差/營(yíng)業(yè)收入/凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)分別為+1bp/+0.4%/+1%（年化）；2）假設(shè)按揭早償率降低5ppt，我們估算對(duì)銀行凈息差/營(yíng)業(yè)收入/凈利潤(rùn)影響分別為+2bp/+1%/+2%（年化）。

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有必要下調(diào)存款利率進(jìn)行對(duì)沖。考慮到為實(shí)現(xiàn)“2035目標(biāo)”有必要保持銀行合理的ROE和息差水平（參見(jiàn)《探索銀行低估值之謎[4]》），我們認(rèn)為可考慮通過(guò)下調(diào)存款利率、央行結(jié)構(gòu)性貨幣工具等方式對(duì)沖對(duì)銀行利潤(rùn)的影響。我們?cè)?月8日的報(bào)告《存款還有多少降息空間？[5]》中認(rèn)為未來(lái)1-2年銀行存款平均利率有約20bp的下調(diào)空間，不考慮存款活期化影響，估算存款利率下調(diào)能節(jié)約銀行負(fù)債成本約 7000 億元，正向貢獻(xiàn)上市銀行凈息差/營(yíng)收/凈利潤(rùn)17bp/8%/16%。

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新發(fā)放按揭利率下限有望下調(diào)。央行會(huì)上還提到[6]“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”，其中首付比例下調(diào)的提法與7月27日住建部的表述一致（參見(jiàn)《地產(chǎn)貸款加杠桿窗口開啟[7]》），符合預(yù)期；“引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率下行”的提法超出預(yù)期。新發(fā)放按揭利率由“LPR+加點(diǎn)”決定，其中加點(diǎn)遵循2022年5月發(fā)布全國(guó)層面利率下限規(guī)定[8]和2022年9月推出的部分城市可享受的階段性放開利率下限的規(guī)定[9]（2022年12月底改為長(zhǎng)效機(jī)制[10]），具體規(guī)定為：1）全國(guó)層面首套房按揭利率下限為L(zhǎng)PR減20bp，二套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR加60bp；2）連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比和同比均下降的城市允許下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追堪唇依氏孪?。我們認(rèn)為此次央行的新表述意味著如果LPR保持不變，為引導(dǎo)新發(fā)放按揭利率下行，新發(fā)放按揭利率下限的有關(guān)規(guī)定可能出現(xiàn)調(diào)整，具體形式可能為下調(diào)按揭利率的全國(guó)下限，或者放松部分城市取消利率下限的要求，擴(kuò)大取消利率下限城市的范圍。

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存量按揭降息對(duì)銀行負(fù)面影響有限。綜合來(lái)看，盡管存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行盈利可能造成一定影響，但提前還貸減少、后續(xù)可能的存款利率下調(diào)有望對(duì)負(fù)面影響進(jìn)行充分對(duì)沖；存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長(zhǎng)導(dǎo)向，考慮到對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行負(fù)面影響有限?？紤]到此前市場(chǎng)對(duì)存量按揭降息存在一定預(yù)期、估值仍位于歷史底部、后續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)政策有望形成支持，我們對(duì)銀行股表現(xiàn)保持積極觀點(diǎn)。

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風(fēng)險(xiǎn)

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政策落地不確定性，測(cè)算可能存在誤差。