上海樓市一條很重要的政策被忽略了

激石Pepperstone(http://1adez.com/)報(bào)道：

市場就是這樣

有的消息全城知曉，有的消息非常低調(diào)

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先說下背景

其實(shí)一直以來土地開發(fā)的時(shí)候都有規(guī)定中小套戶型的面積配比的

這確實(shí)是非常特殊時(shí)期制定的政策

在整個(gè)上海樓市特別瘋狂的時(shí)候，幾乎每個(gè)項(xiàng)目只要造出來都是供不應(yīng)求的，熱銷熱捧的

但是在另一個(gè)維度上土地的供應(yīng)量是有限的，開發(fā)也沒辦法快速的提升跟上

所以在這個(gè)基調(diào)上開始有了對中小套戶型的定義和中小套配比要求的定義

業(yè)內(nèi)人知道叫：7090

意思就是每塊地需要70%的配比用來做90平米以下的中小套戶型

這幾乎是一個(gè)一刀切的政策

用這種降低單位戶型面積的方式來增加市場房源的套數(shù)供應(yīng)

本質(zhì)上也是一個(gè)緩和市場房源稀缺的一個(gè)舉措

我印象在我剛?cè)胄械臅r(shí)候，滿城開始主打90平米小三房的概念，而這個(gè)概念也一直延續(xù)到現(xiàn)在

一晃神也過了快十八年

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政策的調(diào)整分3個(gè)方向

一個(gè)叫重新定義了中小套戶型

把一刀切的90平米小戶型調(diào)整了多層100平米，小高層110平米，高層120平米

這個(gè)調(diào)整重要嗎

這個(gè)調(diào)整非常的關(guān)鍵

因?yàn)槿缃癜殡S著市中心的項(xiàng)目開始變多了，不少地塊捆綁上文保建筑所以導(dǎo)致住宅部分必須要做高層

但是高層如果一定還要繼續(xù)做90平米的產(chǎn)品，那一定會出現(xiàn)極大的問題

市場主流需求是3房，如果強(qiáng)行在低得房率的產(chǎn)品里推進(jìn)90平米的三房產(chǎn)品，那么未來會遇到極大的去化問題

如今哪怕是小高層，75%左右的得房率做90平米戶型，已經(jīng)主導(dǎo)了上海樓市很長的時(shí)間

當(dāng)下二手房市場出現(xiàn)了一定的同質(zhì)化競爭

這一次的調(diào)整很大程度上會改變這種情況

03

第三個(gè)是面積配比的要求

這個(gè)也很好，不同區(qū)域的配比不再一樣了

不再是一刀切的70%

而是中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%

這倒是可以說說為什么這么調(diào)整

第一中環(huán)內(nèi)提升了10%的空間，給到市中心可以做豪宅的機(jī)會

第二郊區(qū)放松了20%，本質(zhì)上的目的是緩解郊區(qū)同質(zhì)化的情況，讓郊區(qū)可以做別墅

可以做大戶型的能力應(yīng)該在絕對中心和絕對郊區(qū)，這也符合一個(gè)城市的發(fā)展規(guī)律

目前嚴(yán)控70%比例的是中外環(huán)間區(qū)域，不過個(gè)人覺得沒必要

期待未來可以全面降低市場中小戶型配比，讓產(chǎn)品定位的權(quán)利給到開發(fā)商

但不論怎么樣，現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)好的趨勢和對的趨勢

而且細(xì)則還講到

每個(gè)區(qū)還有定向的統(tǒng)籌平衡能力，這某種程度也是因區(qū)施策的模式，每個(gè)區(qū)根據(jù)自己的房地產(chǎn)情況和競爭格局，可以定向給到一些土地具體優(yōu)化的空間

政策給了口子，很多可能性和機(jī)會也就創(chuàng)造出來了

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再結(jié)合之前取消雙限政策

未來的土地價(jià)格不再限制，一手房的定價(jià)也不再限制，定價(jià)權(quán)也完整的給到了開發(fā)商

從這三條政策的優(yōu)化可以很明顯的看到上海樓市正在進(jìn)行土地市場的盤活和激活

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那么這件事的意義是什么，以及會帶來什么樣的改變

從大面塊來說，上海的整體土地出讓的面積未來不再會大范圍的提升了，調(diào)整了中小套的配比，本質(zhì)上會壓縮未來一手房樓市的整體套數(shù)供應(yīng)量

這件事很重要

大家買一手不買二手的預(yù)期在最近兩年被夯的死死的，降低套數(shù)供應(yīng)有助于一部分需求回流到二手市場，對于二手市場有一定支撐

第二，一手可以更加專注的做改善做精品做豪宅

取消限價(jià)以及可以做大戶型的持續(xù)更寬松，在規(guī)劃上也就創(chuàng)造了可能

第三，也是為了激活開發(fā)商

當(dāng)市場大量的同質(zhì)化產(chǎn)品出現(xiàn)的時(shí)候，本質(zhì)上最大的利好其實(shí)是利好渠道，房產(chǎn)的利潤最后都被渠道賺走了

調(diào)整策略會讓市面上可以出現(xiàn)的產(chǎn)品可以更多

沒有改變出讓面積，有助于提升開發(fā)商的預(yù)期土地單價(jià)也得到保障，對于土地出讓的活躍度來說也得到了很好的支持

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當(dāng)然你問我有什么建議

其實(shí)我在土地市場的建議會更加激進(jìn)，我一直是傾向于完全取消中小套的配比和要求的

因?yàn)槟銜吹酵ㄟ^以上的分析，那些限制性政策的降低對于市場的盤活是絕對的利大于弊

而對于剛需客戶當(dāng)下又可以被引導(dǎo)到二手房市場，一手房可以專注做品質(zhì)改善從而完成供給側(cè)改革

把定價(jià)權(quán)還給開發(fā)商的同時(shí)，也應(yīng)該把產(chǎn)品定位權(quán)還給開發(fā)商

但是現(xiàn)在能夠如此我已經(jīng)覺得是很大的進(jìn)步

如果運(yùn)營的好未來可以試著考慮下我的建議

除此之外，上海也可以引入四代宅技術(shù)

這個(gè)技術(shù)如今已經(jīng)在各個(gè)城市開始有大量的嘗試，技術(shù)本身叫什么不重要，但是重要的是允許做更大更好的陽臺這個(gè)方向?qū)τ谏虾鞘卸砸彩菬o比的需要

換句話來說，上海太需要太需要品質(zhì)改善了，不論哪個(gè)維度

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那對于普通客戶有什么建議

我大概說一點(diǎn)，需要重新考量現(xiàn)在市場面上的90平米的小三房產(chǎn)品了

首先在存量市場里有大量的同質(zhì)化，第二未來也不會再生產(chǎn)太多，第三……還是不說了

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上海樓市最近的軌跡其實(shí)很不錯

這兩年開發(fā)商已經(jīng)完成了品質(zhì)升級的共識，未來兩年也會在面積升級上有更多的發(fā)力

大家如果稍微上帝視角就可以發(fā)現(xiàn)，整個(gè)上海已經(jīng)悄然間完成了自己的供給側(cè)改變

并且通過一手的供給側(cè)變化維護(hù)二手的需求量

所以土地市場一定是重中之重，一系列的連鎖反應(yīng)都可以在土地最初找到端倪

我期待土地環(huán)節(jié)有更多的改變

也期待土地職能部門可以更多看到一手和二手的動態(tài)和變化，由土地助推下的樓市發(fā)展才會更加夯實(shí)和完整

今天就寫到這里吧，我忙其他的去了?????????